不動産売却時の建物の減価償却費について

不動産売却時における譲渡所得の計算では、建物の取得費からは減価償却相当額を差し引く必要があります。

譲渡所得は、不動産売却の収入金額から、不動産を取得するために要した取得費、売却のために直接要した譲渡費用を差し引いて計算します。

取得費とは、その資産を取得するために掛かった費用を言い、購入、建築、リフォームなどの際に支出した金額が対象となります。また、古い建物など取得費が分からない場合は収入金額の5%を取得費として計算します。

そして建物の取得費については、使用による価値の減少を減価償却費相当額として取得費から差し引くため、その費用の全てを取得費とする事はできません。

建物の減価償却費相当額は定額法により計算されます。定額法では資産の一割を残存価額と見なすので、建物の取得費×90%×償却率×経過年数という算式によって計算します。

なお、非事業用資産(居住用資産)である場合の償却率は、事業用資産の1.5倍として計算されるので、木造住宅の場合は償却率0.031(耐用年数33年)、鉄筋コンクリート造の場合は償却率0.015(耐用年数70年)となります。

例えば、取得費6000万円の木造住宅に30年間住んでいた場合、減価償却相当額は6000万円×90%×0.031×30年=5022万円であり、取得費は978万円となります。

鉄筋コンクリート造の場合は6000万円×90%×0.015×30年=2430万円であり、取得費は3570万円となります。

取得費や居住年数が同じであっても、償却率によって金額は異なりますので注意が必要です。

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